Hoe, wat en wanneer ga je betalen voor je nieuwbouwwoning?

27 aug 2018
Pintrest
Clipboard
Whatsapp

Wie droomt er niet van; dat lot uit de loterij dat zes nullen op je bankrekening tovert. Voor een prachtige reis, een gloednieuwe Porsche, of een nieuw huis natuurlijk. Zou leuk zijn, maar de kans is vele malen groter dat je voor de financiering van je huis afhankelijk bent van een hypotheek. Waar moet je aan denken bij het afsluiten van een hypotheek voor je nieuwbouwwoning?

Nicole Hermans, financieel expert bij Homestudios, heeft 16 jaar ervaring met het financiële aspect van de aankoop van nieuwbouwwoningen en legt graag uit hoe de vork in de steel zit. De financiering van een nieuwbouwhuis is namelijk anders dan bij een bestaande woning. Dat begint al bij de prijs van de woning. Naast het bedrag staat de afkorting ‘v.o.n.’ geschreven; wat betekent dat? Nicole: “Het kopen van een woning kan vrij op naam (v.o.n.) of kosten koper (k.k.). Dit laatste is bij bestaande bouw meestal het geval. Het grootste verschil is dat bij kosten koper de notariskosten voor de levering van de woning door de koper van de woning betaald worden. Bij vrij op naam betaalt de ontwikkelaar die kosten. Wat wel hetzelfde is, is dat je in beide gevallen vanaf het moment van transport gaat betalen voor de hypotheek. Dit is het moment van passeren van de hypotheekakte bij de notaris. Terwijl je bij nieuwbouw dan nog niet de sleutel in handen krijgt.”

Wanneer je precies bij de notaris langsgaat, bepaalt de ontwikkelaar. Nicole: “De ontwikkelaar stuurt een brief, de zogeheten Hoera-brief, wanneer de opschortende voorwaarden zijn komen te vervallen en de bekend is wanneer de bouw zal starten. Voorbeelden van de opschortende voorwaarden zijn bijvoorbeeld de verkoopdrempel van 70% en het bouwrijp zijn van de grond. Je hebt vanaf dat moment twee maanden de tijd om je financiering te regelen.”

Hoe zit dat met dubbele lasten?
Doordat je ruim voordat je de sleutel ontvangt van je nieuwe woning al wel hypotheekkosten voor dat huis gaat betalen, kan het zijn dat je dubbele lasten krijgt. Nicole: “Wanneer je een nieuwbouwwoning koopt, woon je vaak nog in je oude huis waar je ook hypotheekkosten of huur voor betaalt. Op het moment dat de nieuwbouwwoning transporteert bij de notaris ga je ook iedere maand een stukje van het nieuwe huis betalen, namelijk rente en annuïteit (het aflossingsdeel van je hypotheek).”
Dat ‘stukje van je huis’ betaal je vanuit je bouwdepot. Nicole: “Tijdens het transport betaal je, vanuit je hypotheek, direct de kosten voor de grond van je woning. Het resterende bedrag (voor het bouwen van het huis) noemen we het bouwdepot. De aannemer zal je zogeheten termijnfacturen sturen die je door kunt sturen naar de bank. Zij betalen het bedrag voor die termijn dan uit je bouwdepot. Het bedrag in het bouwdepot wordt naar mate de bouw vordert steeds lager en is erop berekend dat je netjes alle termijnen kunt betalen. Mocht je nog een bedrag over hebben, dan maken ze dat na afloop nog naar je over of brengen ze het in mindering op je leenbedrag.”

Rente en aflossing
“Na het moment van transport bij de notaris betaal je de rente over de al gefactureerde bouwtermijnen en de annuïteit over het hele bedrag. Een voorbeeld: als je een hypotheek van 400.000 euro afsluit en je 100.000 euro voor de grond betaalt, blijft er dus 300.000 euro over voor in het bouwdepot. Wanneer je een factuur krijgt van bijvoorbeeld 30.000 euro, wordt dat bedrag uit je depot gehaald. Je betaalt dan over die 30.000 euro en  de al betaalde 100.000 euro de rente. Daarnaast betaal je de annuïteiten over het totale hypotheekbedrag: 400.000 euro. Dit bedrag moet je in 30 jaar aflossen.
Tegelijkertijd krijg je van de bank rente over het deel van het bouwdepot wat je nog niet hebt uitgegeven, waardoor je de rente over de betaalde bouwtermijnen daartegen meestal kunt wegstrepen totdat het bedrag wat je moet betalen hoger wordt dan het bedrag dat je terugkrijgt. De rente kun je overigens vaak meefinancieren.
Mocht de bouw al gestart zijn als jij de woning koopt, dan betaal je de zogeheten bouwrente. Bijvoorbeeld: stel dat de bouw al per 1 november gestart is, je op 1 januari het koopcontract ondertekent en op 1 maart bij de notaris langsgaat, dan ben je over de periode van 1 november tot 1 maart de aannemer bouwrente verschuldigd. Dit kun je wel weer meefinancieren in de hypotheek.”

De financiële voordelen van nieuwbouw
Dubbele maandlasten en bouwrente. Dat klinkt niet als iets positiefs. Toch zijn er ook financiële voordelen wanneer je voor een nieuwbouwwoning kiest. Nicole: “Tegenwoordig kun je nog maar maximaal 100% van de koopsom van een bestaande woning financieren. Wanneer je een nieuwe keuken, uitbouw of dakkapel wilt plaatsen in je bestaande woning, moet je de woning voor en na verbouwing laten taxeren. Vaak is het bedrag na taxatie lager dan de investering die je hebt gedaan. Een keuken van 15.000 euro levert niet direct een meerwaarde van 15.000 euro op, maar misschien 10.000 of 7.500 euro, waardoor je dus meer eigen geld moet uitgeven.

Bij een nieuwbouwwoning mag je al het meerwerk dat aard en nagelvast is voor 100% meefinancieren. Dit geldt niet voor meubels, gordijnen of schilderijen, maar wel voor bijvoorbeeld  je keuken, badkamer, indelingswijzigingen en uitbouw. Je kunt je woning dus naar jouw wensen laten indelen en afwerken én de kosten helemaal meenemen in je hypotheek.”

“Daarnaast krijg je bij veel financierders korting op de rente omdat een nieuwbouwwoning altijd energielabel A , een lagere EPC (de maat voor energiezuinigheid), en meer energetische maatregelen heeft en soms zelfs nul-op-de-meter is. Een ander bijkomend voordeel daarvan is, is dat je voor een nieuwbouwwoning altijd 9.000 euro (peildatum 2018) meer leencapaciteit hebt omdat je energielasten lager zijn en je dus meer aan je woonlasten kunt uitgeven. Bij nul-op-de-meter-woningen is het zelfs zo dat je tot 25.000 euro extra (peildatum 2018) kunt lenen mits je dat bedrag besteedt aan zaken waardoor de woning zuiniger wordt zoals zonnepanelen, boilers, etc.”

Wonen in de toekomst
Nadat je de beslissing hebt genomen om een nieuwbouwwoning te gaan kopen, valt er dus ook op financieel vlak veel te regelen. Waar begin je? Nicole: “Laat je goed adviseren. Zoek een partij die onafhankelijk advies kan geven en bij meerdere hypotheekverstrekkers een hypotheek kan onderbrengen. Een bank verkoopt altijd alleen zijn eigen product, maar dat is misschien niet het beste product voor jou.

Denk goed na wat je belangrijk vindt. Wil je zekerheid of hou je van het nemen van risico’s? Vind je het belangrijk om tussentijds te kunnen aflossen? Heb je een kinderwens en wil je de hypotheek kunnen meenemen als je een andere woning met meer slaapkamers gaat kopen? Staar je niet blind op lage rentes, maar vraag je af hoe jij wilt wonen; nu én in de toekomst.”